“日本的投资不动产是指”

日本的投资不动产主要分为独栋式建筑物、公寓、区分所有高级公寓（家庭式和一室户式）和土地三类。其中，敝公司关注的是一室户高级公寓。

一室户高级公寓因其独特的房间布局，在日本国内需求量大，作为投资品，也比其他建筑物、公寓和土地等有更好的利益回报，是非常受欢迎的投资品。而且，由于投资的一室户高级公寓最终将以高利润售出，所以将来出售时，只要没有特殊的形势变化，就很少会亏损，这就是其特点所在。

此外，在日本购入不动产的好处在于，除了可取得专有部分，公寓占地也可能依据持有比例实现半永久性拥有。在有些国家，得不到土地所有权，或者有购房时间、机构的限定等，国家不同，形式也各种各样。但在日本购房的最大的好处就是土地部分也可以归自己所有。

日本的一室户高级公寓示例

“日本首都圈的一室户高级公寓，现在正是购买好时机”

首都圈二手一室户高级公寓的价格变迁

▼正因为现在是容易成交的低价，才更有可能稳定可靠地回收投资资金
日本的不动产投资的目的并非是获取资本收益，而是获取股利收益。受此前的雷曼冲击和东日本大震灾的影响，不动产价格下降，具有品牌力的东京银座、新宿、涩谷等不动产的投资门槛也变低了。
即使在首都圈地区，可以实现10%收益率的房产也并不少见，通过租金收入，在7年～10年的回收期内收回投资金额的高效运作是可能的。

▼受东京奥运会影响，未来在首都圈的资本收益也值得期待。
如下图所示，日本不动产价格可谓正处于最低谷，相信2020年举办的东京奥运会为不动产价格行情带来上涨。日本不动产市场存在着资本收益、股利收益等各种能够带来收益的机会。

“适合高级公寓经营的是……日元升值时？日元贬值时？”

2012年11月左右开始实施的安倍经济学对经济带来了巨大影响，仅半年时间，美元汇率就从75日元半飙升至103日元多半，从日元升值的极端向日元贬值方向大幅度变化。2013年夏季，很多日本大型企业开始增加奖金，经济环境有所改善？这样的乐观看法也出现了。适合日本不动产投资的是日元升值时期？还是日元贬值时期呢？

日本的股票价格与不动产价格间存在着密切的相关性。企业的经济活动变得活跃时，经济活动中心会聚集很多人和物品，土地价格也自然会上涨。像日本这样可居住地域狭窄的国家，尤其是在号称世界最大经济规模的东京都市圈，土地更是供不应求，显现出很强的相关性。

然而，由于不动产买卖的金额较大，相对于外汇和股价，无论是涨还是跌，都多呈现相对平缓的曲线。因此，可以说，要在不动产价格下滑、日元升值的时候购买不动产，在不动产价格高涨、日元贬值的时候售出不动产。

此外，如果把时机说得更详细一些，因为日元汇率与日本的不动产价格息息相关，并且有先于不动产价格发生变化的倾向，因此对海外投资家来说，不动产价格尚未上升、但日元开始走低时才是购买的好时机。相反，不动产价格尚未降低、但日元开始走高时便是出售的好时机。

事实上，从2013年春季左右开始，看到日本股市上涨的海外不动产投资者已经纷纷开始购买日本首都圈的不动产。

只是，这样做是基于通过不动产的买卖差价赚取资本收益的想法。资本收益虽然可以大赚一笔，但同样也有可能带来重大损失。如果日元比购入高级公寓时进一步贬值，当然有可能赚钱，但一旦日元开始回升，则有可能损失。就算在日元升值时廉价购买了高级公寓，也有必要采取可以应对股利收益和资本收益其中一个选择的明确退出策略。

日本的一室户高级公寓投资是以在一段较长时间内获得一定的租金收入为目的的金融商品。与短期内带来较大资产状况变动的资本收益相比，它遵从的是能带来确实可靠的资产增长的所谓股利收益这一思维方式。也就是说，无论日元贬值还是升值，都可以基本不变地保持盈利，这就是高级公寓投资的巨大魅力所在。如果日元比购入高级公寓时进一步贬值，甚至可能获得比预想中更高的房租收入。

而即使日元不断升值，房租价格也不会像汇兑或股价那样明显降低。……可以这样说，从曾经的高度增长期以来，房租价格几乎从未下滑过的就是位于东京都市圈的位置好、需求量大的一室户高级公寓。

“通过稳定的租金获取可靠的收益”

首都圈一室户高级公寓的租金变迁

正如各种媒体所报道的那样，向市中心的高度集中化进程日益显著。
不动产投资的风险之一在于房租的变化值，而过去的统计结果作为关键词验证了其稳定性。

“YCM的一室户不动产投资”

在一室户高级公寓中，敝公司关注的是以下房物。
（1）东京23区、横滨、川崎区域
（2）建成15年后的建筑物
（3）价格在1000万日元到2000万日元之间
满足上述条件的建筑物位于不动产投资中尤其有租赁需求、即使暂时空置也会马上被填补的地段。

此外，以下为敝公司所经营房屋的参考示例，

投资用一室户高级公寓的租金变迁

上述参考示例中，购入时1,900万日元的初期收益率为6.32％，
预计可确保20年后的预想收益率为5.74％。
YCM经营着很多这样的房产。
※图表中为假想数字，非确保数字。

“YCM的实力”

敝公司采用特有的营业方法，接受来自个人客户到法人客户的出售委托。敝公司的优势在于，并非把这些房产购入自己公司，而是直接介绍给买主，由此建立卖主、买主、敝公司之间的互利互惠关系。

购入后的后期服务也由敝公司采用特有的租赁管理体系进行管理，因此业主不出国门就可以得到稳定的不动产收入。

此外，按照合同流程，签约、结算后的租赁管理可由敝公司代为管理，因此客户需要办理的只是取得文件等少量手续。
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