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今回は収益用中古マンションを購入した後の減価償却費の計算についてお話しさせて頂きます。

 

＜減価償却とは＞

まず、減価償却とは何かについてお話しいたします。

簡単に言うと「購入費用を何年間かに分けて計上すること」です。

減価償却の対象になるのは自動車やパソコンなど「何年間も使用できるもの」で、桃の木や競走馬なども減価償却の対象となっています。

 

こうした「何年間も使用できるもの」は、購入した年度に、購入費用を「消耗品費」などの経費に全額盛り込んで一括計上せずに、何年間かに分けて「減価償却費」という勘定科目で分割して経費計上しましょうと法律で定められています。

 

それでは減価償却費の計算方法を確認していきます。

＜減価償却費の計算方法＞

計算するにあたり「耐用年数」を確認しておきます。「耐用年数」とは使用できる期間ではなく減価償却費として計上できる年数のことです。ですので、その年数を超えたら壊れるとか使用できなくなるというようなイメージではありません。耐用年数の確認につきましては『国税庁のＨＰ』をご参照下さい。

 

新車の軽自動車を100万円で購入したとすると、軽自動車の耐用年数は4年ですので

100万円を4回に分割して経費計上していきます。

イメージとしては、100万円÷４＝250,000円を4年間経費計上します。

 

耐用年数さえ分かってしまえば減価償却費の計算は簡単ですね。

 

それでは今回のメインである中古マンションの減価償却費の計算を確認していきましょう。

＜中古マンションの計算＞

まず計算するにあたって耐用年数を確認しなければなりません。

鉄筋コンクリート造のマンションの場合耐用年数は４７年ですが、中古マンションは既に経年劣化が始まっている為、残りの耐用年数を計算しなくてはなりません。

 

■築年数が耐用年数を超えていない場合

中古マンションの耐用年数＝４７年-（築年数×0.8）

 

■築年数が耐用年数を超えている場合

中古マンションの耐用年数＝４７年×0.2

 

例えば、築１３年５ヶ月の中古マンションの場合の耐用年数は

（４７年×１２）-（１３年×１２+５）×０．８＝４３５．２ヵ月＝３６．２６年

１年未満の端数は切り捨てますので、３６年となります。

 

購入額が1,800万円だとすると毎年の減価償却費は18,000,000円÷36年＝500,000円となります。

 

資産の減価償却費の計算には「定額法」と「定率法」の2つの方法がありますが、建物の減価償却は「定額法」でおこなうよう法律で定められていますのでご注意ください。

 

減価償却費は、お金の支出はないのに毎年の損益計算で経費にできるという魔法のような経費ですし、経費の中でも占める割合が大きく不動産投資をする上で重要な要素だと私は思います。

 

減価償却費を上手くコントロールできれば、税金をコントロールすることも可能です。

減価償却費について今回のブログではここまでとさせて頂きますが、ご興味お持ちになられましたらご自身で色々お調べいただけるとより理解が深まるかと思います。

 

以上、長くなりましたが、今後の不動産投資の参考になりましたら幸いです。