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今回は所有物件の管理に関してのお話しです。

収益不動産のオーナーになりますと、その不動産管理をどうするか決めなければなりません。自主管理をするか管理会社に委託するかです。
オーナーになると、どのようなことをしなければならないかと言いますと、

○クレーム対応
シャワールームのお湯が出ない、住人同士のトラブルや苦情などの交渉

○修繕
専有部分の照明交換や設備の修繕対応

○家賃集金・督促
家賃が振り込まれていない、支払が連絡なしに滞った場合強制退去などの入居者とやりとりが必要です。

○経理・敷金精算
収支をこまめに記帳しておかないと確定申告が面倒になります。また、敷金の精算に関しても契約書に特約がある場合でも、もっと返金されるはずだとごねられるケースもございます。

以上のような理由から、ほとんどのオーナーが管理会社に管理を委託されております。 これから不動産投資をスタートされる方には管理会社にお任せしていただくことをおススメいたします。

では、管理委託契約とサブリース契約どちらが良いのでしょうか？
まずは両者の違いをお伝えいたします。

大きな違いをお伝えすると、サブリース契約は家賃保証があることです。
部屋の状況が空室であっても、家賃滞納が出ていても、毎月一定の家賃がオーナーに振り込まれます。

管理代行は、空室であれば管理手数料は発生しませんが、当然家賃も入ってきません。
管理手数料は1ヶ月家賃の3％～5％が相場で、家賃保証は実賃（入居者が毎月払っている家賃）の85％～90％保証が、東京や神奈川では一般的です。

次に、稼働率（入居率）別で収支を比較してみましょう。

家賃100,000円、（管理委託手数料5％、保証家賃90％）2年に1回退去があり、次の入居者が決まるまで3ヶ月要した物件があるとします。
稼働率は（24ヵ月-3ヵ月）÷24ヵ月×100＝87.5％

○管理委託契約の場合
（100,000円-5,000円）×（24ヶ月-3ヶ月）＝1,995,000円

○サブリース契約の場合
90,000円×24ヵ月＝2,160,000円 稼働率87.5％の物件ですと、サブリースの方が165,000円増収となります。

では、6年に1回退去があり、次の入居者が決まるまでに3ヶ月を要した物件の場合、
稼働率（72ヵ月-3ヵ月）÷72ヵ月×100＝95.8％　です。

○管理委託契約の場合
（100,000円-5,000円）×（72ヵ月-3ヵ月）＝6,555,000円

○サブリース契約の場合
90,000円×72ヵ月＝6,480,000円

管理委託契約の方が75,000円の増収となります。

以上のことから、稼働率（入居率）が低い物件やエリアではサブリース契約を、高いエリアでは管理委託契約を選択されるとよいかもしれません。

最後に一つだけアドバイスをさせていただきます。不動産投資の出口戦略として、売却を選択されることがあるかと思いますが、管理解除の可否が売却において重要なポイントとなってきます。
管理委託契約はほとんどが解除できますが、サブリース契約は解除できないことが多く、次のオーナーに継承されます。

家賃保証というのは当初設定した賃料の保証ではないので、経済状態の悪化、地域的な家賃相場の低下などを理由に「来年から家賃を10％下げさせてもらいます」と一方的にオーナーに告げられるリスクがあります。
これだけが理由ではございませんが、管理解除可能物件は好まれ、スムーズな売却が見込めます。

以上、長くなりましたが、今後の不動産投資の参考になりましたら幸いです。